Werkgroep Wonen opnieuw van start



Na een peiling onder de leden op de ALV is een oproep uitgegaan naar de leden die belangstelling hebben om een belangstelling om Wooncoöperatie te vormen om in eerste instantie mee te kunnen doen met de pilot Wooncoöperaties van de gemeente Amsterdam. Op 3 december 2019 zijn deze leden voor de eerste keer bij elkaar gekomen met als doel een werkgroep te starten die zich richt op mogelijke locaties. Onderstaand treft u een verslag aan van de eerste vergadering en een document waarin de werkwijze bij projecten wordt beschreven.

De werkgroep wonen

De eerste bijeenkomst van de werkgroep wonen heeft plaatsgevonden in december 2019. Besproken is het werkmodel van Akroplis voor projecten, zie hiervoor de tekst van het werkmodel

Onderstaand treft u aan het verslag van de besproken onderwerpen.

Korte notitie bijeenkomst werkgroep wonen VAA

Aanwezig: Conny Heijstek, Arie Kapitein, Gerrit Meijerink, Ton Reijntjes, Ronald Slot en Han Steketee.

  1. Kennismakingsronde, allen zijn lid van de VAA. 
    1. Conny al een aantal jaren actief in diverse woongroepen, kent de processen en knelpunten
    2. Arie, betrokken geweest bij de gesprekken over de Akropolistoren met de Alliantie en voorheen uitvoerder bouwprojecten.
    3. Ton, diverse functies bij de gemeente Amsterdam als IT deskundige en daarna werkzaam bij Ministerie van Cultuur programmamanagement en IT ervaring. Heeft daarnaast meegedraaid in werkgroep wonen VAA, pilots en Archimedesplantsoen.
    4. Gerrit, secretaris initiatiefgroep “Kaartenbak” en actief geweest bij het oprichten van een wooncoöperatie in de Ronde Venen en is daarmede gestopt. Ervaring met gemeentelijke procedures en processen.
    5. Ronald Slot, werkzaam geweest in de zorg. Deelnemer aan de projectgroep van Gerrit en geïnteresseerd in het onderwerp
    6. Han Steketee bestuurslid VAA, voorheen architect en bestuursfuncties in de zorg.
  2. Wat alle deelnemers bindt is de verslechtering van de woonsituatie van ouderen alsmede de steeds slechter wordende condities om als oudere in Amsterdam te kunnen wonen. 
  3. Doel van het overleg is 
    1. na te gaan of er voldoende verbinding is met het onderwerp,
    2. welke competenties een ieder heeft en of deze complementair zijn.
    3. Na te gaan als wat de mogelijke behoefte van leden van de VAA is.
  4. Er worden twee documenten besproken, werkmodellen woonprojecten VAA en de werkwijze werkgroepen.
    1. De werkmodellen zijn helder, er waren door Ton Reijntjes en Conny Heijstek een aantal opmerkingen gemaakt, de overige deelnemers vinden het een helder stuk. Han is nog niet helemaal tevreden en zal de notitie op een aantal punten nog bijwerken. (zie bijlage)
    2. Werkwijze werkgroepen is helder. Han zal de linking pin naar het bestuur zijn. De werkgroep kan overigens ook zonder Han overleggen, komt volgende bijeenkomst nog terug.
  5. Inschrijving Kaartenbak groep “Gerrit Meijerink”. De groep heeft 6 deelnemers. Er vindt op 4 december een intake gesprek met de gemeente Amsterdam plaats. Duidelijk is geworden dat de groep geen intenties heeft om tot een CPO project te komen. MO is eigenlijk ook niet de bedoeling. Men wil eigenlijk komen tot een huursituatie voor de groep, in het gesprek met de gemeente Amsterdam moet duidelijk worden of men op deze basis ook in de kaartenbak terecht kan komen.
  6. We discussiëren verder over wat wel en niet kan op het gebied van de woonprojecten. Hieruit blijkt dat de meesten van mening zijn dat huren het meest in het verlengde ligt van de wensen en mogelijkheden. Betekent dit dat zelf opdrachtgever zijn niet gewenst is? Daar lijkt het sterk op,  moeten we het geheel uitsluiten is nog een vraagteken. Han koppelt ook nog terug naar bestuur.
  7. Waar hebben de leden van de VAA behoefte aan volgens de werkgroep:
    1. Het maken van een heldere start bij projecten, dat betekent welk model zoals opgesomd in de werkmodellen is aan de orde. Is dit ja/nee haalbaar en indien ja wat dient er verder te gebeuren. Met andere woorden een beslisboom en het maken van een eerste start om richting te bepalen.
    2. Voorkomen van verspilde energie.
    3. Aanbod van projecten, wat speelt er en wat zijn de mogelijkheden
    4. Waar halen we kennis vandaan en bij wie moet ik zijn.
  8. Wat verder ter tafel komt:
    1. het tij lijkt te keren in Amsterdam, er is steeds meer aandacht voor coöperatief wonen. Derhalve scherp in de gaten houden.
    2. Ton is bij de oprichtingsvergadering geweest van Coöplink, is interessant voor het delen van kennis en ophalen van informatie. Men zoekt nog bestuursleden, de deelnemers aan dit overleg hebben geen interesse in bestuurslidmaatschap. Coöperaties die van start willen met een project kunnen wel aspirant lid worden. VAA moet nog standpunt bepalen over lidmaatschap.
    3. Project Sloterdijk per mail ingebracht door Ton. Is qua locatie niet de beste, verder lijkt het project te duur en zijn de spelers, ontwikkelaar en aannemer al bepaald. Geen energie in stoppen.
    4. Welke eisen stel je aan een project, het is wel handig als er een soort PVE beschikbaar is. Dit ontbrak bij de Akropolistoren, waardoor er bijv. niet levensloopbestendig is gebouwd. Ton meldt dat Platform 31 veel kennis heeft en zal een document aan iedereen sturen.
    5. Wonen voor ouderen hoe financier je dat, publicatie Zeinstra van der Waals.Conny heeft een aantal exemplaren besteld
    6. Is er een budget voor de werkgroep wonen i.v.m. vergaderkosten ? Han gaat dit na.
    7. Gerrit meldt na 4 december hoe het gesprek met de Gemeente Amsterdam is verlopen.
    8. Han stuurt het verhaal van de Akropolistoren aan leden van de werkgroep, zie bijlage.  
  9. De deelnemers willen blijven meedoen aan de werkgroep wonen. Een volgende bijeenkomst wordt gepland op 13-01-2020.

Agenda volgend overleg voorstel:

  • Werkwijze werkgroep inrichting afspraken, verdeling taken, archief etc.
  • Verslaglegging of actielijst afspraken 
  • Verslag vanuit het bestuur over de koers (Han)
  • Uitkomsten overleg Gemeente Amsterdam (Gerrit)

Bijlage werkmodellen woonprojecten VAA

Werkmodellen woonprojecten VAA 

Aanleiding

Vanuit de evaluatie van het project Archimedesplantsoen, één van het eerste beoogde project na de Akropolistoren, is de behoefte ontstaan om als vereniging (VAA) nader te preciseren hoe en op welke wijze aan de realisatie van de beoogde woonvormen kan worden gewerkt. Tevens moet dit meer richting geven aan de voorbereiding op deelname aan toekomstige projecten en de wijze waarop de VAA en haar leden daarin kunnen participeren.

Inleiding

Deze Notitie maakt mede gebruik van de notitie van van der Waals / Zeinstra architecten van 5 juni 2019. (zie bijlage).

Allereerst moet worden vastgesteld wat de VAA kan betekenen en wil bereiken voor haar leden bij de realisatie van deze woonprojecten:

Het realiseren van een gemengde woonvorm voor ouderen (waarbij zij zolang mogelijk de regie in eigen hand houden, ook over hun woonsituatie.

Deze doelstelling wordt binnen de visie van de VAA gerealiseerd door middel van het vormen van een coöperatieve vereniging (wooncoöperatie) die de woonvorm zo veel als reëel mogelijk is vanaf het begin vormgeeft en na de realisatie van het gebouw beheert, waarbij: 

  • de bewoners een collectief vormen van dat samenleeft op basis van gelijkwaardigheid en met gelijkgestemden (humanistisch gedachtengoed); 
  • bewoners leven naar deze overtuiging in vrijheid maar met respect voor elkaar en de omgeving;
  • ondersteuning van elkaar bij het ouder worden om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen wonen;
  • vermindering van eenzaamheid door het ontplooien van gezamenlijke activiteiten waaronder het gezamenlijk beheren van het object onder een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid.

Duurzaamheid en langere termijn exploitatie is mede bepalend voor de te maken keuzes

Het beheren en zo mogelijk realiseren van de woonvorm is een belangrijke voorwaarde om het collectieve karakter tot stand te brengen, maar ook voor de toekomst te behouden.

Voor de inrichting van dit beheer en de verdere uitwerking als voorbeeld daarvan wordt voor dit moment kortheidshalve verwezen naar de statuten en werkwijze van de Akropolistoren.

Andere voorbeelden bij zelfbouw zijn afhankelijk van een aantal randvoorwaarden, die in de Gemeente Amsterdam bij de gronduitgifte worden bepaald.

Uitwerking modellen en mogelijkheden

Welke modellen kunnen aan de orde zijn bij de realisatie van projecten. Allereerst kan worden gesteld dat in de huidige omstandigheden in belangrijke mate worden bepaald door de mogelijkheden van het aanbod. Dit aanbod wordt in de praktijk vaak bepaald door het eigendom van de grond en de verwerving daarvan of bij renovatie het eigendom van de opstal en de grond. De meest voor de hand liggende variant is per optie cursief weergegeven.

Er zijn meerdere mogelijkheden:

  1. de Wooncoöperatie realiseert het gebouw voor eigen rekening en risico in eigendom
    1. geheel zelfstandig zonder hulp van derden …. (deze variant is voor de VAA vrijwel onmogelijk)
    2. Met behulp van een woningbouwvereniging die het gebouw/complex daarna overdraagt aan de Wooncoöperatie. (deze variant is onwaarschijnlijk de woningbouwvereniging heeft er nauwelijks belang bij.
    3. met behulp van een ontwikkelaar die het gebouw/complex in opdracht van de Wooncoöperatie ontwikkelt en realiseert en het gebouw/complex  daarna overdraagt aan de Wooncoöperatie.
  2. het gebouw wordt door derden gerealiseerd, Wooncoöperatie wordt geen eigenaar maar neemt ook deel in het beheer. 
    1. een woningbouwvereniging die het gebouw ontwikkeld en realiseert, waarbij de bewoners al in een vroeg stadium een beheer-coöperatie hebben opgericht en meebeslissen over indeling en belangrijke beheers-beslissingen.
    2. een belegger die het gebouw ontwikkeld en realiseert, waarbij de bewoners al in een vroeg stadium een beheer-coöperatie hebben opgericht en meebeslissen over indeling en belangrijke beheers-beslissingen.
  3. het gebouw wordt door derden gerealiseerd, Wooncoöperatie krijgt het beheer
  1. een woningbouwvereniging die het gebouw ontwikkeld en realiseert, waarbij de bewoners beperkte invloed hebben en voor de ingebruikname een beheercoöperatie oprichten ten behoeve van de exploitatie. Het gebouw/complex blijft eigendom van de woningbouwvereniging
  2. een belegger die het gebouw ontwikkeld en realiseert, waarbij de bewoners beperkte invloed hebben en voor de ingebruikname een beheercoöperatie oprichten ten behoeve van de exploitatie.

Op de genoemde varianten zijn nog meer variaties mogelijk. Om het aantal modellen enigszins beheersbaar te houden kunnen deze later aan de hand van de praktijk worden ontwikkeld of als variant worden toegevoegd

Zeggenschap

De hierboven beschreven modellen verschillen in belangrijke mate in zeggenschap en de daaraan gekoppelde verantwoordelijkheden en risico’s tijdens de realisatiefase.

Tijdens de beheer en exploitatiefase zijn de verschillen wat minder groot, waarbij in variant 3a en b de realisatie van de doelstellingen meer is ingeperkt. In dit laatste geval wordt de keuze bepaald door nut en noodzaak. De toewijzing van woningen gebeurt hierbij door de woningbouwvereniging 

Eigendom en zeggenschap van de coöperatieve vereniging (CV)


eigenaarzeggenschap CVprogrammarisico’s
1coöperatieve vereniging++++++++++ +++++ met name financieel
2awoningbouwvereniging, met goede afspraken+++++++
2bbelegger met goede afspraken++++++++ beleggingshorizon
3awoningbouwvereniging, met beperkte afspraken+++++++ programma risico
3bbelegger met beperkte afspraken++++++++ programma en beleggingshorizon

Naast de bovenbeschreven zeggenschap en de daaraan gekoppelde verantwoordelijkheden en risico’s spelen ook andere zaken een belangrijke rol die gekoppeld zijn aan het te realiseren programma.

Prijssegmenten

Een woonvorm kan in verschillende prijssegmenten worden ontwikkeld en geëxploiteerd.

Dat kan variëren van huur (sociale huur, middenhuur, hoger huursegment) en soms tot eigendom.

Ook hier is een mix mogelijk, deze wordt overigens vaak bepaald door het eigendom van de grond of de opstal en is vaak gekoppeld aan het grondeigendom. In Amsterdam in de overgrote meerderheid van de gevallen wordt dit bepaald door het erfpachtstelsel en de (destijds) bepaalde erfpachtvoorwaarden.

In tabelvorm is onderstaand gepoogd om dit te verduidelijken

Invloed CV op prijssegment en verdeling huursegmenten


eigenaarzeggenschap CVprogrammarisico’s
1coöperatieve vereniging+++++alle varianten binnen erfpachtvoorwaarden zijn mogelijk +++++ verschuiving binnen de segmenten
2awoningbouwvereniging, met goede afspraken+++alleen sociale huur en middenhuur mogelijk+ financieel gering
2bbelegger met goede afspraken+++alle varianten binnen erfpachtvoorwaarden zijn mogelijk + financieel gering
3awoningbouwvereniging, met beperkte afspraken++alleen sociale huur en middenhuur mogelijk+++ andere uitkomst van de mix
3bbelegger met beperkte afspraken++alle varianten binnen erfpachtvoorwaarden zijn mogelijk ++++  andere uitkomst van de mix

Betekenis voor vereniging en leden

Naast de hierboven uitgewerkte modellen en mogelijkheden is er ook een belangrijk verschil in de verantwoordelijkheden van de vereniging en haar leden. De vereniging moet in algemene zin haar leden goed voorlichten en voorbereiden op deelname in de realisatie van een woonvorm. 

Bij de realisatie van een woonvorm in eigendom ligt dit totaal anders dan bij de minst vergaande vorm waarbij er beperkte afspraken zijn gemaakt.

Kort geformuleerd neemt ook de mate waarin door de leden wordt geparticipeerd en verantwoordelijkheid wordt genomen ook anders. Dit stelt eisen aan de deelnemers, de betrokkenheid, de (financiële) verantwoordelijkheid en het uithoudingsvermogen.

De gemiddelde realisatieperiode van een project van initiatief tot oplevering vergt ongeveer 7 jaar.

Eisen aan de deelnemers


eigenaarbetrokkenheid participatiefinancieel risicokort/lang
1coöperatieve verenigingmaximaalgeheel voor eigen risico en persoonlijke druklangdurige participatie
2awoningbouwvereniging, met goede afsprakenmaximaalgeenlangdurige participatie
2bbelegger met goede afsprakenmaximaalgeenlangdurige participatie
3awoningbouwvereniging, met beperkte afsprakenvariabel afhankelijk van moment, minder inspanningenBeperkt let op huurniveau en mate van zeggenschapkortere participatie, kan wel over een lange periode gaan
3bbelegger met beperkte afsprakenvariabel afhankelijk van moment, minder inspanningenBeperkt let op huurniveau en mate van zeggenschapkortere participatie, kan wel over een lange periode gaan

Werkmodellen voor VAA bij projecten

Onderstaand een schematische weergave

 Weergegeven wordt hoe vanuit de doelstellingen van de VAA de realisatie van projecten kan verlopen.

De vereniging heeft een algemene doelstelling, die per project en mogelijkheden specifiek kan worden gemaakt. Denk hierbij aan het te realiseren programma, wat, voor wie en wanneer bijvoorbeeld mix in het eigendom, de huur, welke doelgroep etc. 

VAA, de vereniging bepaalt met haar leden of een vertegenwoordiging daarvan de deelname aan projecten. Bijvoorbeeld nieuwe projecten met een diverse opzet. 

Naast de vereniging is ook de CBVA Akropolistoren als voorbeeld weergegeven. Deze vereniging opereert geheel zelfstandig en staat los van de VAA. De coöperatieve vereniging functioneert en valt niet meer onder de verantwoordelijkheid van de VAA. Overigens is in dit geval sprake van een mix van 2a en 3a zoals beschreven van toepassing zie de beschrijving op pagina 2. 

Zoals eerder omschreven en volgens bovenstaand schema zijn er 3 typen projecten. Deze projecten worden ten behoeve van de leden van de vereniging verder beschouwd in algemene zin, maar ook in de verantwoordelijkheid voor de leden. Welke eisen en randvoorwaarden zijn van toepassing wil een project levensvatbaar zijn en wat moet daarvoor gebeuren vanuit de vereniging.

Allereerst moeten er projecten wordt geworven, dit is een taak van leden en bestuur. Iedereen die op de hoogte is of mogelijkheden ziet tot een project kan dit melden bij het bestuur van VAA.

Vervolgens moet per project worden bezien in welke categorie valt een project en wat is daarbij haalbaar voor de vereniging en de leden. Hiervoor wordt binnenkort een enquete gehouden

Onderstaand is dit in tabelvorm weergegeven.


wooncoöperatie realiseertanderen realiseren volledige participatieanderen realiseren beperkte participatie
verantwoordelijkheid tijdens de realisatievolledigbeperktgeen
financiële risico’svolledigbeperktgeen
oprichten coöperatieve verenigingja directja directja op termijn
participatie leden CVja directja directja bij de start en op termijn
haalbaarheid bepalenvolledigop basis van participatiebij begin, daarna op afstand
project zeker stellenvolledige verantwoordelijkheidgedeelde verantwoordelijkheidbeperkte verantwoordelijkheid
financiële middelen inbrengen per faseja directneen, wel in overleggeen
participatiegraad en betrokkenheid van de leden van de CViedereen dient te participeren2/3 van de toekomstige bewoners dient zich aangemeld te hebbenwel zicht op voldoende deelname van leden er moet wel een harde kern zijn
inbreng geldmiddeleniedere deelnemer onderverdeeld naar fase van het projectextra kosten CV worden verdeeld over de deelnemersextra kosten CV worden verdeeld over de deelnemers
etc.














Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *