Woon coöperatie of beheer coöperatie



Bij de Vereniging Akropolis staat het coöperatief wonen centraal. Dit sluit aan bij zelforganisatie en betrokkenheid van bewoners in een Akropolis-complex.

In ieder geval een gemeenschap

Een wooncoöperatie is een vorm van collectief wonen, waarbij de bewoners samen vorm geven aan het zelfbeheer en zelfbestuur. Het is een gemeenschap waarin bewoners in meerdere of mindere mate dingen met elkaar delen. ‘Mentaal’ bijvoorbeeld in de vorm van een gedeelde identiteit, kijk op het leven of achtergrond. ‘Fysiek’ bijvoorbeeld door gemeenschappelijke ruimte(n), gezamenlijke voorzieningen of gemeenschappelijk ingekochte zorg. Het kan een kleine hechte gemeenschap zijn, maar ook een wat lossere groep.

Vorm

De wooncoöperatie of de beheercoöperatie is gebaseerd op collectief wonen zoals boven omschreven. Er zijn echter aanzienlijke verschillen tussen de twee vormen. 

Bij een wooncoöperatie ontwikkelt en beheert een groep betrokken bewoners het project zelf en beheert het project bij ingebruikname en de bewoning. Echter de groep is ook verantwoordelijk voor de risico’s van bouwen en ontwikkelen, zie hieronder. 

Een andere mogelijkheid is dat het gebouw voor rekening en risico van een andere partij wordt gerealiseerd. Deze partij is eigenaar van het gebouw, het beheer van het gebouw wordt overgedragen aan de bewoners. Hiertoe wordt een beheercoöperatie opgericht

Hieronder worden eerst de Wooncoöperatie en de achtergronden daarvan beschreven. Daarna wordt de Beheercoöperatiebelicht en worden afwegingen gemaakt.

De wooncoöperatie

Achtergronden 

De wooncoöperatie is opgenomen in de (herziening) Woningwet 2015 (op initiatief van Adri Duivesteijn), als alternatief voor het traditionele huren of kopen. De wooncoöperatie in de zin van de wet is een organisatie die activiteiten verricht van en voor leden van de doelgroep van beleid, richt zich niet op het maken van winst en is er dus primair in het belang van de volkshuisvesting.

Beeld Gemeente Amsterdam

De coöperatie die de gemeente Amsterdam voor ogen heeft is een zelfstandige wooncoöperatie van huurders uit het sociale en middensegment, die zelf de eigen woningen ontwikkelt, bewoont en beheert. De wooncoöperatie (waarin de huurders verenigd zijn) is hierbij de eigenaar van het vastgoed en de erfpachter. Het dagelijks bestuur van de coöperatie ligt bij de bewoners. De bewoners huren van de wooncoöperatie. De gemeente verwacht dat op deze manier meer mensen met een laag- of middeninkomen een woning kunnen verwerven en daarbij zeggenschapkrijgenover de manier van wonen, het ontwerp en beheer van het  gebouw. De wooncoöperatie heeft geen winstoogmerk, de woningen kunnen niet worden verkocht en zijn daarmee blijvend beschikbaar in het sociale en/of middensegment. Vrijgekomen woningen zijn alleen beschikbaar voor specifieke inkomensgroepen. 

Wat houdt een wooncoöperatie in

Met de wooncoöperatie als vastgoedeigenaar ontwikkelen, besturen en beheren bewoners het wooncomplex en hun woningen samen. In Duitsland en Zwitserland is dat al lang gemeengoed en zijn de zgn. Genossenschaften zeer talrijk. Wie lid wordt van een wooncoöperatie, koopt met eigen vermogen of via een collectieve hypotheek een aandeel van de coöperatie en huurt vervolgens in feite van zichzelf. De banken in deze landen zijn bekend met dit fenomeen en financiering is onderdeel van de “normale” bedrijfsvoering. De coöperatie is een aantrekkelijker beheervorm dan de VvE, het gaat om gezamenlijke betrokkenheid en verantwoordelijkheid versus ieder-voor-zich.

Variant op de ontwikkeling van een wooncoöperatie

Ook bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) vervullen toekomstige bewoners zelf de rol van projectontwikkelaar. Wezenlijk verschil is het eindproduct. Bij CPO is dat een koopwoning, terwijl je bij een wooncoöperatie in een of andere vorm een bedrag moet investeren en een woning kan huren. Bij een CPO bouwen mensen samen een project, daarna krijgt iedereen zijn eigen appartement en wordt een VvE opgericht. Voor CPO-kavels rekent de gemeente een reguliere (marktconforme) grondprijs, omdat het altijd om koopwoningen gaat en niet om (sociale) huur. Een wooncoöperatie blijft een entiteit van haar leden. Voordeel hierbij is dat je bij een  coöperatie makkelijker kan instappen, mits je de basisinvestering wil en kan doen en de huurprijs kunt betalen. Bij een CPO moet je zelf een hypotheek aanvragen, bij een coöperatie doe je dat collectief. 

Lessen en condities bij wooncoöperaties

De geschiedenis leert dat het niet eenvoudig is om zelfbouw/CPO tot een goed einde te brengen. Het kost ontzettend veel tijd en energie, er het risico van onderlinge meningsverschillen, financiële tekorten c.q. uit de hand lopende kosten, gebrek aan expertise en er is een woud aan (gemeentelijke) regels. 

Vereniging Akropolis Amsterdam heeft de ambitie om (nieuwe) groepen te helpen organiseren en in het proces te faciliterenenteondersteunen. Dit mede in de context van de lessen en ervaringen met de Akropolistoren en inzending tender Archimedesplantsoen.

Ook de gemeente heeft het voornemen om “de Amsterdamse coöperaties intensieve begeleiding te bieden en te werken aan standaardisering, zodat niet elke coöperatie zelf het wiel opnieuw hoeft uit te vinden.”  

Vanuit oogpunt van betaalbaarheid is het cruciaal dat de gemeente daadwerkelijk lage grondtarieven gaat bieden, gelijk aan die van de corporaties (terwijl corporaties kunnen lenen tegen gunstiger rentetarieven). 

Een wooncoöperatie kent daarbij twee financiële hindernissen: vaak een hoger rentetarief (zakelijke markt) in combinatie met maximaal 70% financiering en geen individuele belastingvoordelen (renteaftrek). Daarbij komt dat coöperatieve projecten alleen gestapeld te financieren zijn (hypothecaire lening, eigen en vreemd vermogen, crowd-funding, subsidies).

Ook zou de gemeente projecten voor wooncoöperaties niet moeten tenderen, maar hiervoor andere, meer transparante methoden moeten hanteren. De overheid is al gauw bevreesd om te worden beticht van ongeoorloofde overheidssteun en/of oneerlijke concurrentie, maar dit moet op te lossen zijn, vergelijkbaar met toedeling (sociale) projecten aan woningcorporaties. 

Inmiddels (mei 2020) lijkt de gemeente Amsterdam met betrekking tot financiering een achtergestelde leningsvorm tot 25% van de stichtingskosten te willen financieren en ook de vorm van tenderen is onderwerp van gesprek, waarbij het er op lijkt dat processen zullen worden vereenvoudigd. Zie ook onder nieuwe ontwikkelingen

Verder is de huidige, landelijke regelgeving niet goed toegespitst op de coöperatievorm. In de Woningwet 2015 wordt de wooncoöperatie beschouwd als gewone i.p.v. als coöperatieve vereniging. In het laatste geval kan je door de Belastingdienst worden aangeslagen als onderneming en kom je niet in aanmerking voor de korting die woningcorporaties mogen geven bij verkoop van bezit aan initiatieven van wooncoöperaties (vgl. verkoop complex corporatie Haag Wonen aan Woonvereniging Roggeveentraat). Overigens hebben wooncoöperaties als vereniging wel de mogelijkheid tot korting bij overdracht van bezit van woningcorporaties. 

Ook bent je als bewoner niet alleen huurder maar gelijktijdig ook eigenaar. Pas recent is door een uitspraak van de Raad van State duidelijk geworden dat je als coöperatiehuurder gebruik kunt maken van de regeling huurtoeslag. De toegankelijkheid van een wooncoöperatie voor mensen met een laag inkomen is kwetsbaar. Meedoen vergt substantiële voorinvesteringen, veel meer dan de hoogte van een collectieve (niet aftrekbare) hypotheek.

De Beheercoöperatie

Voor Akropolis is de vraag of we eigendom van c.q. overdracht van eigendom aan een bewonerscoöperatie essentieel vinden om een succesvolle woongemeenschap van senioren te realiseren.  

In wezen gaat om substantiële en duurzame zeggenschap (en daarmee verantwoordelijkheid) van bewoners(collectief) in het beheer en de toewijzing van woningen. De gemeente lijkt uitdrukkelijk te kiezen voor eigendom. Wellicht doet ze dit vanwege de toekomstbestendigheid en omdat de gemeente zo meer grip heeft op de condities, ook als ‘concurrentie’ voor marktpartijen in het midden huursegment.

Onze doelgroep (senioren), de risico’s en de vaart die we willen maken met nieuwe projecten, pleiten er voor om ons als VAA primair te richten op beheercoöperaties van bewoners op basis van substantiële zeggenschap en autonomie. 

Afwegingen

Zoals boven omschreven gaat het om twee vormen: de wooncoöperatie of de beheercoöperatie 

Gezien de risico’s en het ontbreken bij veel ouderen van “ondernemerschap” lijkt het logisch in eerste instantie in te zetten op de beheercoöperatie. 

In tweede instantie, kunnen we ook inzetten op een eigen ontwikkeling en eigendom,  mits zich hiervoor een stevige groep koplopers/kwartiermakers heeft gevormd. Belangrijk kenmerk van coöperaties De Warren en De Meent is immers dat ze als collectief al veel langer – De Warren zelfs al vele jaren – actief waren alvorens als wooncoöperatie een project te starten. 

Dan is de vraag hoe vergaand de overdracht van zeggenschap en verantwoordelijkheid moet gaan. Dat zou maatwerk moeten zijn, afhankelijk van ambities van beoogde coöperatie(leden), vastgoedeigenaar, locatie/gebouw/cluster, etc.  Opzet en ervaringen van CBVA/Akropolistoren zijn hierbij zeer waardevol. 

Elementair punt is of het een coöperatie wordt met of zonder collectieve huurovereenkomst. Dit vraagstuk speelde indertijd ook bij de Akropolistoren, de Alliantie vond een collectieve huurovereenkomst toen te risicovol en de bewoners waren hierover niet eenstemmig. Cruciaalis in elk geval de woningtoewijzing, die binnen af te spreken kaders (kan een bindende voordracht zijn) sowieso door en aan leden van de bewonerscoöperatie moet gebeuren. Naast landelijke wetgeving (inkomenseisen en passend toewijzen) hebben we in Amsterdam ook te maken met gemeentelijke en regionale verordeningen. 

Verder spelen vragen als wie verantwoordelijk wordt voor het planmatig onderhoud, inclusief bijvoorbeeld de duurzaamheidsambities en (verdere) verduurzaming van het wooncomplex.  

In geval van een beheercoöperatie spelen drie te beantwoorden kernvragen: (1) wat is de ambitie en beschikbare inzet van de (leden/bewoners van de) coöperatie, (2) hoe en hoe vergaand faciliteert de eigenaar de zeggenschap van bewoners en (3) hoe geef je de relatie tussen coöperatie en eigenaar vorm en inhoud.

Mede op basis van de ervaringen met de Akropolistoren willen we na voltooiing van projecten de deelnemers vasthouden als lid van onze vereniging, dan wel een vaste relatie onderhouden met besturen van deze (beheer)coöperaties. Hierbij onderzoeken we hoe VAA waar nodig kan fungeren als belangenbehartiger van afgeronde projecten en opgedane kennis en ervaringen effectief kan worden ingezet bij nieuwe groepen en projecten.

1 thought on “Woon coöperatie of beheer coöperatie”

  1. Ton Reijntjes schreef:

    De CPO als alternatief voor een wooncorporaties is verwarrend. Bij een CPO wordt de wordt de ontwikkeling en realisatie collectief uitgevoerd en kopen de leden de appartementen en de gemeenschappelijke zaken worden ondergebracht bij een Vereniging van Eigenaren. Bij een wooncooperatie wordt het gehele complex eigendom van de wooncooperatie en huren de bewoners het appartement van de wooncooperatie. De bewoners zijn dus eigenaar en huurder.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *